Bilindiği üzere, Çin'in Vuhan kentinde başlayarak tüm Dünyayı tehdit etmeye devam eden ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak nitelendirilen Koronavirüs (Kovid-19) salgınından vatandaşları korumak ve salgının yayılmasını engellemek amacıyla, İçişleri Bakanlığı’nın almış olduğu tedbirleri kapsamında, bazı işyerlerinin geçici süreyle kapatılmasına karar verilmiştir. Bunun yanı sıra alınan tedbirler kapsamında vatandaşlarımıza evde kal çağrısı yapılmış ve söz konusu genelde kapsamı dahiline alınmamış olsa bile, işlerinin azaldığı gerekçesiyle çeşitli işyerleri de faaliyetlerini geçici süreyle askıya almıştır. İşbu bilgi notunda koronavirüsün kira sözleşmelerine etkisi hakkında yapmış olduğumuz değerlendirmeler, aşağıda dikkatlerinize sunulmuştur.
Kira sözleşmesinde, kiraya verenin borcu, kiralananı kiracıya kullanıma elverişli bir şekilde telsim etme ve kira süresi boyunca bu durumda bulundurmaktır. Kiracının borcu ise kira bedelini ödeme yükümlülüğüdür. Kanımızca mevcut koronavirüs salgını kapsamında değerlendirme yaparken ikili bir ayırıma gitmek gerekir. Şöyle ki;
- Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde mücbir sebep/beklenmeyen hal düzenlenmiş ise;
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde mücbir sebebe ilişkin bir düzenleme bulunmakta ise, sözleşme serbestisi ilkesi esas alınacağından, tarafların düzenlemiş olduğu sözleşme hükmünün mevcut koşullara uygulanması beklenecektir.
- Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde mücbir sebep/beklenmeyen hal düzenlenmemiş ise;
Bu durumda, Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanması beklenecektir.
- Kiralanan kamu kaynaklı zorunlu karar ile kapatılmışsa;
Bu durumda, kanımca kiracı faaliyetine zorunlu olarak ara verdiğinden, kira sözleşmesi şartlarının, kiracı aleyhine değişmiş olduğu, kiracının kira sözleşmesini sözleşmesini yaparken koronavirüs salgını riskini bilebilecek durumda olmadığı, söz konusu riskin kiracıdan kaynaklanmadığı ve kiracıdan borcun ödemesinin beklenmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacağı hususları birlikte değerlendirildiğinde; TBK 138.[1] madde kapsamında ifa güçlüğü oluştuğu ve madde kapsamında uyarlama davası açılarak, kira sözleşmesi hükümlerinin askıya alınmasının talep edilmesi gerektiği kanaatindeyiz.
Bir diğer görüşe göre ise; kira sözleşmelerinde kiracının borcu, kira bedelini ödeme yükümlülüğü yani, para borcu olduğundan para borçlarında ifa imkansızlığı söz konusu değildir. Ancak, TBK’nun 324.[2] maddesi kapsamında kiracı, kiralanan kullanılma elverişli bulunduğu sürece kira bedelini ödeme yükümlülüğü altındadır. Nitekim TBK’nun 97.[3] maddesi kapsamında, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir. Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde ve söz konusu maddeler kapsamında geçici ifa imkansızlığından da söz edilebilecektir.
- Kiraya veren ne kadar süre ile geçici ifa imkansızlığına katlanmak zorundadır?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2010/15-193, K. 2010/235 ve 28.4.2010 tarihli kararına göre;
“Şüphesiz geçici imkansızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural "ahde vefa=söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkansızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir.”
Buna göre, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engelleyeceğinden hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldıracağından, tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine “akde tahammül süresi” denmektedir ve söz konusu sürenin her somut olay özelinde değerlendirilmesi gerekmektedir.
- Ortak ve yan giderleri ödeme borcu devam etmekte midir?
Kanımızca, kamu kaynaklı zorunlu bir karar neticesinde işyeri kapatıldığında, gerek kira sözleşmesi hükümlerinin askıya alınması gerekse de geçici ifa imkansızlığı durumlarında, ortak ve yan giderleri ödeme borcunun da ödenemeyeceği görüşündeyiz.
- Söz konusu salgın süresince kira bedelinin ödenmesi halinde dikkat edilmesi gereken bir durum var mıdır?
Kira bedelinin ödenmesi durumunda, bundan sonra gelen kira bedellerinin ödenmeyeceğini ve uyarlama davası açılacağının ihtirazı kayıtla belirtilerek söz konusu kira bedelinin ödenmesi gerektiği kanısındayız.
- Kiralanan kamu kaynaklı zorunlu karar ile kapatılmamışsa ve örneğin, kiracının faaliyetinin önemli ölçüde azalması neticesinde kapanmışsa;
Bu durumda, geçici ifa imkansızlığından söz edilemeyecek, kiracının kira ödeme borcu devam edecektir. Ancak, mevcut koronavirüs salgını neticesinde alınan tedbirler kapsamında, evde kal çağrısı ve sokağa çıkma yasağı gibi tedbirler ve diğer hususlar birlikte değerlendirildiğinde, yine TBK 138. madde kapsamında uyarlama davası açılarak kira bedelinde indirim talep edilebileceği kanısındayız. Yine bu durumda da kira bedellerinin ihtirazi kayıtla ödenmesi gerekmektedir.
Ayrıca ve önemle belirtmek gerekir ki, 7226 sayılı Kanunun geçici 2.maddesi ile kira bedellerinin ödenmesi konusunda bir düzenleme yapılmış olup; düzenlemeye göre; 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.
[1] III. Aşırı ifa güçlüğü MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
[2] 1. Genel olarak MADDE 324- Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.
[3] 1. İfada sıra MADDE 97- Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.